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2020年还能等到房价下降吗?听听内行人怎么说!

作者:147小编 发布时间:2022-09-17 16:00:23点击:170

信息摘要:

是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:星叔好,现有一套三房在东莞万江,06年的房子,房龄有些老了,还是楼梯房,只是靠近东莞汽车总站,在建的地铁1号线就在家门口。因家里两个孩子,又有老人,最近想换四房。按现在的房价,大概能卖220万左右,现在大概还有45万贷款。我们两夫妻人均工资七千左右,在市区置换四房,还款压力偏大。而且我跟老公都在石碣上班,去看了广州增城石滩的一个楼盘,觉得户型不错,离石碣很近,均价1.7万,但周边配套不行,而且以后小孩读书有些麻烦。另外,我老公有心回老家河源发展,河源市区的房价现在均价七八千,卖房回去压力小很多。不过,7月底东莞出台了限购令,二手房都不太好卖,一时不好卖出,我们手上的钱也不够交首付。所以,中介给我们出了个主意,第一套房先不卖,把他做二次抵押贷款出来交首付买第二套,等第二套交房后再出售。想请教一下,我们应该怎么选择比较好?您是否有更好的建议?中介说的方法是否可行?有没有什么风险?谢谢。

回答:你好,从买入价值来说,河源远不如东莞,如果你们只是为了减轻压力,不考虑教育和大城市资源优势,现在买入河源容易,以后想再买入东莞,成本就更高更难了。

所以人生后撤是容易的,前进就难了。另外河源房价虽低,但是价值也低,买河源等于说你们以后的资产大概率就趴着不动,很难跑赢大盘,没有什么升值潜力了。

我是不太建议你选择退路回河源,还是咬咬牙坚持在东莞,毕竟还有临深这颗大树靠着,以后还有上涨空间。预算有限,不一定非要四房,大三房也可以,同时重点也是把资产优化一下,买新一点电梯房,毕竟现在的老房龄+楼梯房以后是硬伤。

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中介推荐的这种玩法不适合你们,他们完全没有考虑你们的实际情况,一是这样操作有首付贷嫌疑,除非你换核买入,重新开发房票;二是也是最重要一点 时间成本,你抵押然后再买入,你实际后面要承担2套房贷,非常高了,而且还等第二套交房再买老房子,一来一去时间非常长,加上这么高房贷,压力和成本非常高,所以有风险 不适合你们情况。因为你们手里预算不多,抗风险能力弱,最安全的还是卖1买1。

提问:感谢星叔百忙中及时回复。

因今年底十二月才有购房资格,现入关山大道区域二手只能找亲戚代持,不知代持的法律效应是否百分百,家人对代持法律效应抱怀疑态度,反对这种方式;或先看二手,看中了先下定金与业主约定到购房资格时期再办理相关手续,估计在看好区域业主很难答应这个周期。

在这里赘述下个人情况:

1.家有一儿即将大四,正备考研究生,不在武汉;一儿在县城实小上学,暂未转学计划。

2.因夫妻俩在外县做事,老家四线城市房子(140平)常年空着,现已低于心里预期二三万出售,目的想尽快入手武汉。

3.18年底因未有购房资格全款入手盘龙城一楼(地下是停车场,小区人车分流),因当时摇号得房,被动接受楼层,主要考虑此小区离地铁最近,对面是小学,小区环境看好,房价偏低,今年十月交付。

4.家庭年入正常20+,可能多点或少些。

5.盘龙城临空经济开发区即将有国际化会展中心落地,不知对盘龙城影响有多大?

回答:你好,县城不住可以出手,以后只剩下自住价值了,大方向往武汉发展是正确的,未来房子价值也会更大。

武汉不看好盘龙城临空港,没生气。这个板块从地理位置来看不算太偏,到部分因为机场限高所以发展一直较弱,也没什么高楼大厦,人气不足。

根据你的情况,我建议先在关山大道淘二手次新,看好的下定金签远期合同,等到12月再过户,你的购房资格剩下时间只有几个月并不长,没必要找人代持。

后期再出手盘龙城一楼全款房,可以考虑再在光谷东、白沙洲板块入一套投资,优化资产配置。

提问:星叔你好,想在南宁买套自住房,子弹20,面积大概90平小三房就行了,刚怀孕,所以暂时不需要考虑学区,人在深圳工作,打算生完宝宝就回去发展,我是桂林人,所以对南宁那边完全没有了解,希望星叔能给我推荐几个比较合适的楼盘,打算国庆节回去看看房,想在今年内把房买下来。

回答:你好,说说南宁各板块分析:

目前的情况而言,青秀区发展得比较好,配套成熟完善,商场、写字楼林立,房价自然也比较贵,目前房源也比较少。

五象新区这几年发展得很快,各种优质资源配套也不断投入,再加上很多大牌房企涌入,发展前景很看好,不过目前很多楼盘还在建设中,发展不成熟。

至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色,兴宁可以说是汽配城,不过一些盘自带温泉环境舒适;

西乡塘片区的学校很多,教育资源丰富,还有相思湖等自然景观。江南区路宽车少,交通路网发达,再加上有地铁,片区也慢慢发展起来了,这几个片区相对来说比较适中,适合刚需资金又不是很足的人。

刚需有钱人选青秀区、兴宁区,刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区,是投资需求的话,那就是五象新区了。子弹20预算有限,可以考虑江南区、西乡塘区,淘淘二手次新。

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提问:星叔,南宁武鸣的房价现在可以入手吗?15年3千5左右,现在6千5了!

回答:你买房不能和15年进行比较,15年正是大牛市,全国各大城市房价基本上都普涨,这样比较你永远都上不了车。

对于刚需,永远没有最好的时机,因为何时上涨是很难预判的,不要想着能在大涨前夜买入,能赚到最后一个铜板。

最好的时机就是你的钱可以付一个首付,就尽快选择上车,毕竟是刚需未来要自住,同时选择尽快买入提前站位,能做的就是等待下一波行情的到来!

提问:星叔好,最近一直有关注您,有没有什么买房技巧,怎么买房才不会亏本?怎么淘笋盘?

回答:房产投资中,有两种基本思维:套利与套险。

套利思维:预估到哪个规划热点板块会大涨,与大家一起跟风买入,追高入货,但获利有限。

套险思维:发现某个板块存在不合理价差,跌无可跌,出现了洼地,提前买入,等待价值恢复,大幅获利。

在微观上,买入笋盘,属于套险思维。因此,买笋盘是成熟投资者最热衷的做法,这不仅获利巨大,更是一种智力游戏,很有成就感。

笋盘出现是随机概率事件。买笋盘,需要刻苦看房,也需要对比分析,更需要耐心等待。总结几点:

1、熟悉一座城市的整体价差格局;

2、寻找低估的板块;

3、锁定数个目标楼盘;

4、大量看房,锁定业主;

5、与业主过招,再砍一刀;

6、果断下手,买入即赚。

有一点要注意的是:

有些楼盘,有些板块,价格偏低,是因为它们本身有隐藏的硬伤,价格低是活该的,我们去买是赚不到钱的。

一般而言,真的笋盘,几乎是见光死,一旦出来,很快就被人拿下。

朋友圈到处转发的笋盘,80%是有隐藏硬伤的伪笋盘,千万别买。

普通人要想买到笋盘,首先要熟悉一座城市各板块之间的价差关系,那些价差大到不合理的板块,就是我们该去看房的范围。

记住:9折,是笋盘的最低要求!

如何买到市场价8折的笋盘?详见知识星球内部资料。

提问:星叔你好坐标连云港市,两个孩子一个小学,一个中学,想在连云港东区买套自主房子,现在孩子在苍梧小学中学就读,想在周边买房方便上学,子弹80万可以用公积金60,因为是军人公积金只能在退伍后一起提取,现在贷款还要从现在的工资出,只是享受公积金贷款优惠而已,工资1.2万,月开销6000左右,不考虑学区房,请问一下选择,凤凰星城的房子是新建小区,合力铂金公馆和东瑞都是有五六年的老小区,最近郁州花园的房子价格不高,还是苍梧校区的学区,就是房龄是1999年的,请问怎么选择

回答:你好,郁州花园不建议买,除非你有学区需求,房龄太老了,未来跑不赢新盘或次新盘。

房龄老的房子升值空间小,新房,尤其是受z策倾斜的热门片区,房价几年时间翻着跟头往上涨。而老破小呢?只能随着房龄越来越老,降价再降价。

同样的房子,达不到你的心理预期,恐怕到时候只能挥泪斩房了。而且房龄和贷款有关,越老的房子贷款越难,额度越低。

老破大老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势,就像液晶电视取代那种大P股电视,平板取代液晶电视的趋势是一样的,未来就是被淘汰的产品。

你是刚需自住,我建议你买新一点的房子,居住体验 环境各方面更好,优先考虑凤凰星城。

提问:您好,星叔,想请教您一个问题。本人居住蚌埠,准备今年年底在合肥入手一套总价200万左右的住宅,公积金贷款买入,预计给上大学的儿子以后居住。另外在无锡锡东16年底投资了一套洋房(华仁凤凰郡),好像房价每年都有小涨幅,目前出手扣除贷款预计可结余105万,请问一下有没有必要置换到南京?如果置换到南京(房票不是问题),贷款首付比例是50%,只能买210万左右的房子,这个资金是不是有点少,感觉无锡也挺好的,您说我有必要置换吗?

回答:房产其实一直处在交易置换的周期之中,只是快慢的差别,并且房产的置换模型是一个类金字塔模型,人生更应该不断地往金字塔尖上爬...

站在投资角度,我们最看重的是回报率和确定性,无论合肥还是南京,未来的涨幅能力都要大于蚌埠和无锡,买房就是买城市,能级越高的城市,未来的价值也一定是更大的。

人生后撤是一件很简单的事情,前进是难的。如果你月供能力不错,南京二套资格买入,首付成本太高,可以适当gpgd,降低首付款,拉高总价标的,更有利于选筹。

提问:星叔,天津市海河边有套房子,2018年精装交房,共17层,3.7万入手,4成首付。倒是不特别急用钱,

请问现在这还算优良资产吗,在天津经济下行的情况下,是不是需要卖掉?

卖掉后买别的城市房产还是持有货币呢?十分期待并感谢的回答

回答:从成功购房三维体系来看:

1、从交易时机来看,当前天津房价处于短周期的底部,或者近底部,未来一

年应能见底,其后有小涨的动能;当前卖房时机不好,买房(自住)时机较

好;所以,此时不宜低位出售。

2、从选点来看,天津是直辖市,但经济与人口面较弱,总体来看,长线房子

升值性在全国属于中性略强;从具体板块来看,河西海河边,中心区地段,

没毛病,能略跑赢天津大势。

3、从产品来看,精装新房,没毛病,可长持。

所以,综合来看,我感觉当前可以暂且持有,以不变应万变,至少要等到下

一轮天津房价涨起来之后,再考虑是否卖出,置换到升值性更强的城市;或

者持有货币。

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不过,有一点,升值性强于天津的城市,大多实行限购,想买还得费周折。

市场火爆时,多份冷静;市场低迷时,多份从容。

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提问:星叔您好,十分感谢您精准的分析。

我目前的状况是,凑到一个80平米两室1厅的首付,大约三十万左右,到处了解了一下,目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子?房子十年后什么地段的升值最多?还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处?

第二个问题是,惠州楼盘较多,如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提,现在地铁还没建好,如何去预估交通状况?虽然地铁很便利,但交通状况不同地段还是有区别的,我应该如何去思考, 预估和选择?

第三个问题是,我对惠州的开发商不了解,有些看中的楼盘还没建好,要明年下半年才交房,那么如何去了解房产的品质和质量?

回答:1、如果是放长远投资,考虑10年后,主要还是交通。

一个城市最大的福利,除了基础设施,就是医疗教育配套。

学校面临政策变化以及学校教育质量的变化,像北京深圳等城市已经开始调整学区了, 10年变数太大,不好预料。

医疗是面对整个城市的,同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。

除了交通,就是城市发展规划方向,我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向,那么靠向深圳就会好一些。

还有就是经济发展水平,惠州现在主要承接深圳外溢的产业,所以,也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集,这是房地产发展长远看最大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住,还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说,有几个选择:离站点近,最好步行10分钟以内;如果离中转枢纽近更好。

3、现在新盘基本是期房,买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量,另外就是价格便 宜但土地并不便宜的楼盘,一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问:星叔你好,北方人在上海工作,请问昆山花桥的房子值得投资吗?看了几个楼盘,香逸铂悦2.2万一平,郞绿花园,2.4万一平,万科玫瑰园,还有淀山湖万科常春藤,1.9万一平,昆山市中心玉兰公馆二期(靠近昆山南站高铁),请问哪个值得买吗?还是买二手次新更好,有推荐的吗,谢谢!

回答:你好,工作在上海,环沪城市我只看好花桥。

上海限购不放开,花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的,重点是有轨交可以到达,方便上海通勤,这样价值才能更好外溢。

如果你买房目的是为了投资,而非自住,我建议优先买二手次新,配合出租,新房投资周期太长,昆山花桥选盘优先地铁旁边,比如绿地21城这样的中档小区,别买融创这样的CEO盘。

提问:房叔你好,三线城市安徽芜湖市人,我和老公两家家庭都是本地工薪。现在,两人名下有普通学区130平房屋一套,价值约180w。我名下有我父母过户给孩子上学的热门学区房一套,96平方,市值170w左右。老公国企技术人员,年收入二十w。

考虑到无法为孩子提供更好的教育资源,现在南京放宽落户政策,我想是不是抓紧机会举家迁户南京,卖掉老家房在南京买学区房给孩子上学。老公继续在芜湖工作,我当陪读妈妈。

请问这样做,有没有必要?

回答:我认为教育+投资,可以这样操作。

选择一二线城市目前看起来可能会吃力一些,但是你的情况是可以hold住的。而且二线城市破限购很简单。

后撤是一件很简单的事情,前进是难的。所以大部分人会想直接在自己生活的三四线城市建仓,但是一二线城市有更好的平台资源,更大体量的财富积累机会,这是它独特的魅力。

财富在房产兑现:中国未来将形成以深圳、上海、北京为主的三大都市圈,在未来10年将持续,人口的虹吸效应,源源不断的资金与人才将继续涌入一二线城市,长期来看,财富将继续在地产中堆积与兑现。

优质的教育资源:教育资源是子女成长不可或缺的重要因素,一线城市虽竞争激烈,但是教育理念更与国际接轨,孩子成长的氛围与人脉资源也更优质。

提问:您好,请问你怎么看通州的DBC加州小镇和珠江拉维小镇?

回答:这个两个小区的位置,明显看出来一个趋近地铁,一个离地铁相对较远。所以说DBC均价肯定是大于珠江拉维。

DBC均价是48000左右,珠江是44000,在户型房子来看2005年和2010年建成的效果是一致的,都是属于次新房,八通线除果园以下的升值潜力相对很大,DBC加州小镇旁边还有一个长途汽车站,出行进京交通非常方便。旁边还有公园土桥还有商圈

所以说这两个几乎都不用怎么对比,如果资金储备能力强的话 建议买DBC吧,通州6万以上的房子不要买,这个小区均价4万4还是可以的  有升值预期,话说这个地段也是整个通州最贵的地段了,都超武夷花园了。

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提问:我爸今年66岁,杭州人。我爸在杭州有买过房名下无房。我手上有150的现金,这样是不是可以让我爸在杭州摇号新房,摇到了想办法全款买下来。交房后申请经营贷或者赠与我。这样操作请帮忙分析下吧,谢谢

回答:你父亲年纪偏大了,他可以摇号买房,但是问题是买到了之后无法做经营贷款,因为贷款因为会顾虑你父亲的年龄,会有抵押物处置的问题。另外,还有一个就是新房一般要一二年才能拿到产证,没拿到产证无法做抵押经营贷款。

如果你想这么操作,需要做两个步骤,一是找当地的信贷资源沟通下,是否是有能做抵押经营接力贷款的,就是产证是你父亲的,贷款你来做。

二是要以二手房为主,买下就拿到产证。

提问:无锡东绛附近万科尊鹏云著投资前景如何?

回答:这个盘可以选择入手,关于太湖新城,这个地块是无锡重力打造的区块,我习惯把太湖新城分为:核心区、东绛板块、雪浪板块、附属板块。

核心区就是以金匮公园为中心的一个区域,这边的配套相对成熟,价格也比较高。

东绛板块是以东绛老街为核心的一个板块,主要就是高浪路以北的地区。这个板块里有 万科和周新苑 两个大型社区。这个板块的商业配套是太湖新城最全的,上到购物中心万象城,下到集贸市场周新农贸全都有。

雪浪板块是以雪浪老街核心的一个板块,主要是吴都路以南的地区。因为目前太湖新城由北向南,开发程度逐次递减,所以这个板块是目前太湖新城建设的热土。生活配套不是很完善,道路通达度也不是很高。

附属板块其实是华清大道以东的地区,那边是新区与滨湖区的交界线。主要是新安街道吧。

所以从地段和区位上来说比较看好,另外该盘离在建地铁四号线非常近,交通很便利。靠近实验学校、万科小学、太湖高级中学等,周边教育配套齐全。靠近新东国际广场、万象城等,周边商业也比较发达。医疗配套齐全,靠近第二中医医院。整体来说这个盘还是比较看好的,可以选择入手。

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提问:星叔好,坐标西安,刚需,首付预算70万,请问哪里值得买?因为yq加上工作忙一直没去看房,在APP上看了很多房源,很难找到合适的,请您指点。

回答:很多刚需年轻人,账户上躺着百八十万就不着急了,大热天懒得出去看房,就对着购房app翻来翻去:哇~这套可以,咦~这套垃圾还这么贵。

结果实地看房就瞎了,价格环境咋和图片上不一样呢。这不废话,这年头照相不也要开十级美颜!

其实,一些购房app的信息只能给你提供个方向,要确定具体房子了,还得实地走走。

走着走着你会发现,我这功课做的是啥玩意啊,原来几十万首付真的不多,难完全满足需求;原来同区域的不同房子的价格,税费,中介费可以差这么多;

最关键的是你能感受到市场情绪,市场好的时候房东们趾高气昂,150w一口价不接受别来看;

市场不好的时候,房东们和蔼可亲:150w能商量的,大家都是朋友嘛。

买房是大事,不能纸上谈兵,多实地接触市场,重视度也会立马提升,找对象还得加微信,吃饭,看电影,看看合不合适,更何况房子呢。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,星叔精力有限,无法一一解答。

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